Immobilier et Politique du Logement en France selon V Benard

Le cadre légal mis en place au début du 19e siècle était favorable à l'investissement foncier bourgeois et a permis le développement du Paris Haussmannien. Les parisiens du 19e siècle ont légué à leurs successeurs une ville belle et agréable à vivre.

Faut-il investir à Paris ? Les prix sont attractifs à Paris comparés à Londres, San Francisco ou New York, mais la situation est assez différente de celle des autres capitales mondiales que nous évoquons dans cet autre billet. Bien que l'immobilier est un composant fondamental pour un portefeuille patrimonial, l'achat d'investissement à Paris n'a plus les caractéristiques légales qui a permis sa construction. L'investissement en studio, toujours très rentable dans les années 1990 ne le sera plus à cause des nouvelles mesures de contrôle mises en places ces 20 dernières années.

La situation actuelle est la conséquence à long terme de décisions politiques prises "pour faire face aux urgences sociales" à court terme. Depuis 1914, on entrave la capacité des propriétaires à fixer les loyers et à les percevoir. Le manque d'investissement fait que la question du logement fait régulièrement l'objet de gesticulation politique en France.

Place des Vosges: Le premier développement foncier à Paris

Un Recours Permanent à l'Interventionnisme 

La politique Française du logement a pris un virage dirigiste en 1914. Comment pouvait-on financer les loyers des familles de soldats qui ne travaillaient plus quand il fallait combattre ?

• 1914: blocage des loyers 
• 1918: fin de la guerre, mais les loyers restent bloqués, maintien dans les lieux des locataires pour assurer le blocage des loyers, construction de logement 3 fois moins élevée en France qu'au Royaumes-Unis et en Allemagne dans l'entre-deux guerres.
• Gouvernement Vichy: le passage de terrain constructible à non-constructible ne donne plus lieu à indemnisation par la commune.
• 1948: grâce à l'inflation, le loyer entrerait pour 3% du budget des ménages. Déblocage des loyers pour le neuf uniquement. Les locataires existant restent dans les lieux. Droit de maintien dans les lieux est maintenant transmissible aux enfants.
• 1954: l’abbé Pierre défend le droit au logement, création de la trêve hivernale, nationalisation de la politique sociale du logement. L'Allemagne qui a libéralisé les loyers dépasse la France en quantité de logements
• 1957: ZUP (zone d'urbanisation prioritaire) avec barre d'immeubles
• 1967: code de l'urbanisme confirme les décisions du gouvernement de Vichy rend les terrains non-constructibles par défaut
• 1974-77: R Barre crée les APL (Aide Personnalisée au Logement)
• 1982: loi Quillot pour contrôler les loyers à nouveau, abrogée par la loi Méhaignerie (gouvernement Chirac) en 1986
• 1989: loi Mermaz-Malandain rétabli le contrôle de loyers, durcie par Borloo et Duflot, et permet aux mauvais payeurs de rester dans les lieux plus longuement.
• 2000: loi SRU pour une planification urbaniste accrue, des quotas de logement sociaux, et la possibilité pour les communes de contraindre les promoteurs prives à inclure des logements sociaux.
• 2007: DALO (droit au logement opposable) rend l'expulsion toujours plus difficile. Les propriétaires institutionnels (assurances) continuent de vendre leurs immeubles résidentiels à la découpe.
• 2014: la loi ALUR (pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénovée). Des "zones tendues" à Paris sont établies ou les loyers sont bloqués même après le départ d'un locataire. L'OLAP  est créé afin d'encadrer le coût de la location au m2 à Paris et à Lille. 
• 2018: La mesure est ensuite durcie et diffusée dans le reste de la France et couvre maintenant 1149 communes. La loi ELAN de 2018 prévoit l’extension des observatoires de loyers à toutes les zones tendues. Les locations touristiques sont sévèrement limitées. Les amendes encourues pour les propriétaires de location touristique louant plus de 120 jours sont de l'ordre de 15,000 euros.

Conséquences

La conséquence de toutes ces interventions est un gain à court terme pour les locataires et moins de développement foncier à long terme car les propriétaires bailleurs font face à plus de risques et sont mis structurellement à perte.

La baisse des taux depuis 1995 suite à la convergence vers l'Euro et la politique monétaire de la BCE ont contribué à rendre les prêts immobiliers abordables, les prix ont augmenté pour compenser la baisse des taux d’intérêt et équilibrer le coût des mensualités. Il s'agit d'un moment idéal pour vendre l'immobilier résidentiel à des propriétaires occupant.

Références

Cet article n'aurait pas pu être écrit sans les excellents articles de Vincent Bernard sur contrepoints et son article de 2007 sur son blog qui explique les motivations et les conséquences de ces mesures jusqu'en 2007. Le DALO et la loi ALUR et ELAN intervenus en 2007, 2014 et 2018 ne sont que les prolongements et durcissements de ces mesures.

Mise a jour 2023:

• en 2019, loi tendant a ameliorer les rapport locatifs contre les passoires energetiques
• en 2021, la loi contre le déreglement climatique et l'augmentation de la résilience renforce ces mesures et qui bloque les loyers des logements de DPE classés F et G a partir du 24 aout 2022, un décret explicite la notion de logement décent, requerant un DPE F en 2025, E en 2028, et D en 2034. Un audit energetique doit etre éffectué avant la mise en vente pour les logement F et G.
• en 2022, plafonement de l'indice de réference du logement à 3.5% de hausse, ce plafonement est maintenu en 2023. L'indice sous-jacent est publié séparement par l'INSEE entre 6% et 5% par an.
• On note en 2023 un projet de loi contre les logements indignes de LREM qui prévoit une immatriculation des logement et une saisie bail par les autorités.